選擇貸款公司或銀行

選貸款公司或銀行除了看利息高低外，還要比較所收取的費用。通常一定會有的費用包括:

Origination fee: 申請費，通常是貸款金額的1%

Processing fee: 貸款申請手續費。

Appraisal fee: 房子估價費用，獨棟房子$350左右。銀行會找個估價員做房子估價，確定房子的價值超過或至少等於貸款金額。如果估完，價值低於貸款金額，那銀行最多只會貸估出來的金額，不夠的部份，可以再和賣方協調賣價，或是買方得自己想辦法。

Credit report: 信用報告，$35左右。查買方信用報告的費用。

Underwriting: 貸款審查費。看每家費用不同。

如果買discount point的話，就是看買多少。也可以不買。通常銀行會說，付一筆錢，就把利息降低0.25%或0.5%，降愈多，費用愈高。利息降低時每個月要繳的房貸金額也跟著變少。那到底要不要買discount point呢，那就看每個月節省的房貸，要多久可以攤完先支付的那筆錢。假設銀行說，買0.25%要1000元，每個月省50元，也就是表示要20個月才會省下1000，所以確定會住超過20個月的話，買discount point是值得的。

當然除了利息和費用之外，還要問清楚貸款通過之後，每個月繳費怎麼繳，繳給誰，有問題要找誰，等等的售後服務問題。因為很多時候，貸款仲介公司只是處理申請的部份賺手續費而以，往後的其他問題，都要直接找銀行。如果是直接跟銀行辦理的話，銀行也可能會把貸款轉手賣給其他公司。

Bankrate.com可以查到最近的利息和各家銀行費用，但是通常在銀行審查過買方credit report和資料後，銀行願意給的利息和費用還是會有點不一樣。

房子貸款種類

貸款種類有很多:

-固定利率fix rate，30年或15年，15年的利率會比30年低一點。固定的好處是不管市場變化，利息是固定的。但也可能變壞處，因為利息是會降的。不過沒關係，可以做Re-finance來調整(但注意，做re-fi時，銀行也會收一筆費用)。

-調整利率Adjustable Rate Mortgage (ARM)，1年，3年，5年或7年期，到期前利息會比較低一點，到期後，會依簽訂合約內規定調整，假設5年ARM，interest rate 5%，max add on 2%，no more than 9%，也就是說前5年的利息是5%，5年到了以後利息會調整，再加2%(或不到2%)，變成7%，最多不超過9%。ARM的利息通常會比固定30年或15年低一點。

-20/80 or 10/10/80 or 5/15/80，指的是頭期款和貸款的比例。通常如果買方可以準備相當於買價的20%的頭期款，銀行會給比較好的利息，愈少的頭期款，利息可能會愈高，因為對銀行來說，沒有現金的人風險較高。貸款有個規定，如果頭期款少於買價的20%，銀行需要再收一個費用private mortgage insurance PMI，類似一個保險，保帳銀行如果將來收不到錢，會理賠給銀行。PMI會加在每個月房貸裏，一直到貸款的百分比降到80%以下。有時候因為房價漲的快，一段時間以後如果市值和貸款比，如果貸款金額只有市值的80%，那時候也可以要求銀行取消PMI，只是可能要做個房子估價，花個3，5百元。10/10/80，或5/15/80，指的是為了避免PMI，有時候銀行可以把貸款做成二個，如果頭期款有10%，那二個貸款就是10%小貸款，80%大貸款，或是頭期款5%，小貸款15%，大貸款80%，這樣就不用每個月付PMI，但是小貸款的利息會比較高，大概是2%左右。2個貸款的利息都是可以扣所得稅的。

-Jumbo loan，所謂jumbo loan的意思就是貸款金額超過FHA – Federal Home Loan Association, Fannie Mae或Freddie Mac這些secondary market lender可以接受的最高金額。銀行做了貸款後，會把貸款賣給Fannie Mae, Freddic Mac，拿了現金，再貸給下一個人。要買貸款賣給Fannie, Freddie，銀行做的貸款必需附合這Fannie或Freddie所列的規定，包括買方的信用分數要在幾分以上，買方借貸和收入的比例不能超過28%，貸款金額不能超過一定金額(每個地區金額不同，Fannie/Freddic，在德州的FortBend縣獨棟房屋貸款上限是417000)。如果貸款金額是50萬，那Fannie/Freddic就不會買，這種貸款就是jumbo loan。jumbo loan的利息通常是最高的。

到底要選擇固定，還是調整的利率呢? 就看市場狀況和個人財務狀況。如果市場利息走勢是一路往下，或沒有太多現金時，調整利息，初期幾年少付一些，之後調整再Refinance(重新貸款)成固定。現在的利息，30年期約在6%左右，很多人喜歡固定利息，比較不用擔心市場變化，將來如果利息更低了，也可以再refinance.

Pre-qualified 和 Pre-approved有什麼不同

常常看到Pre-qualified letter和Pre-approved letter，兩者有什麼不同呢?

Pre-qualified指的是，資料提供給貸款公司或銀行沒有經過查證，貸款公司或銀行根據你所提供的資料，告訴買方大概可以貸到多少錢，大概多少利息。

Pre-approved通常是銀行實際跑一份買方credit report，再看一下買方所提供的其他的資料，例如銀行存款，薪水，其他貸款欠款狀況，決定買方可以貸多少錢。除了Credit Report之外的其他資料也是沒有查證過的。這就很像平常會收到信用卡公司寄來的推銷辦卡的”Pre-approved”letter，你可以拿這樣的信向信用卡公司申請信用卡，但也不代表信用卡一定申請的下來，或是可以拿到促銷信裏所提供的優惠利息或信用額度。

買房子遞出價合約的時候，賣方常會要求要買方有銀行開的pre-approved letter，因為很多時候，合約訂下來了，但買方卻申請不到貸款，合約只好取消，浪費了賣方等候的時間及其他機會。

美國有那些節日呢?

1月1日New Year’s Day 新年: 全國放假

1月第三個星期一 Martin Luther King 馬丁路德紀念日: 看公司，有些放，有些不放。

2月14日Valentine’s Day 情人節: 不放假，純慶祝而以囉

2月第三個星期一President Day總統節: 不放假，但會有很多折扣活動

3月17日St. Patrick’s Day:不放假，愛爾蘭人的節人，一切活動主題多會是綠色

3月或4月 每年春分月圓後的第一個星期天Easter Sunday: 有些公司會在Easter Sunday前二天的星期五開始放假，那個星期五叫Good Friday

5月第二個星期天:母親節。 

5月最後一個星期一Memorial Day: 全國放假

6月第三個星期天Father’s Day: 父親節

7月4日Independence Day 獨立紀念日: 全國放假

9月第一個星期一Labor Day 勞工節:全國放假

10月第一個星期一Columbus Day 哥倫布節: 只有銀行不上班

11月第四個星期四Thanksgiving Day 感恩節:全國放假。常前一天會提早下班，加後一天連假。Shopping mall或百貨公司有些折扣活動，但都還是粉貴!

12月25日Christmas 聖誕節:全國放假。常有公司在Christmas Eve也就是12月24日就開始放假囉。

12月31日New Year’s Eve 除夕夜: 有些公司上班，有些會放假。過完新年，是所有百貨公司Shopping mall的大折扣開始囉!

FICO Credit Score是如何計算的?

Credit Score信用分數計算方式有很多種，最有公信力，被三大Credit Bureau採用的一種叫FICO Credit Score。FICO 是由Fair and Issac 公司發明的一個軟體，信用報告裏的資料輸入軟體後經分析計算結果即為FICO Credit Score。

信用報告裏的資料計算比重:

35% – 付款歷史: 包含依約付款的帳號有幾個，負面的公開資料或是欠款，及有拖欠款項的帳戶(過期未付款項有幾筆，過期時間有多長，距上次過期到現在有多久時間)

30% – 借貸金額: 有幾個帳戶有欠款; 什麼樣帳戶還有餘額未付清; 循環額度使用多少; 分期付款帳號目前餘額及當初借貸金額的比較，來看看是不是有連續按時繳款。

15% – 信用歷史資歷: 信用歷史有多長時間; 帳戶開戶時間長短; 距上一次帳戶裏有活動是多久時間。信用歷史愈長，分數會愈高

10% – 使用的信用卡種類: 總共有多少個帳號及種類(含分期，循環，房屋貸款等等); 帳戶種類多會比只有幾個循環帳號(信用卡)有較高分數。

10% – 新申請的信用: 最近開了多少新帳戶，及新帳戶和所有帳戶的比例; 最近的信用調查次數; 距上次開新帳戶或被調查信用有多久時間; 在付款問題發生後，是不是有重新建立好的信用歷史; 總的來說，就是要確定你沒有試著申請太多個新帳戶。

參考網站www.myfico.com

索取免費信用報告 Get your free credit report

有三份報告，可以一次要三份，但每年只可以索取一次。 

https://www.annualcreditreport.com/cra/index.jsp

報告只有credit history，沒有credit score。下載後，仔細檢查，如果有任何不正確的記錄，要趕緊和發報告的單位聯絡修正! 以免有不好的影響哦!

快去索取吧!

買賣房子為什麼要用仲介服務?

買房子通常是一個人或一個家庭最大的一筆交易，有證照的仲介可以提供多方面的專業服務:

**協助您了解您的財務狀況，以便知道可以負擔多少房貸，仲介同時也提供貸款相關資訊。

**協助您尋找房子，仲介有許多的不同資源，可以依您所提出的條件，協助您搜尋附合您的條件的房子。

**做選擇時提供客觀建議，仲介透過不同的資訊來源，提供您各種不同的社區資訊，買賣交易記錄，等，協助您了解，如果是住家用房子，週邊環境是否附合您的要求; 如果是投資，將來轉手時增值空間有多少。

**仲介可提供議價的協助，除了房價的議價外，付款方式，過戶日期，房屋修理費用，家具，等等，都可以商議。在合約上，過戶前，仲介提供建議做些什麼樣的檢查和調查。

**仲介提供詳細的資料搜尋評估檢查，視房子所在地區，仲介可以建議是否要做白蟻檢查，地基檢查，屋頂檢查，化糞池檢查，等等。仲介可介紹相關專業人士進行檢查。另外仲介，產權公司，或律師，可協助您處理產權方面相關問題。

**仲介可協助您了解不同的貸款方式及尋找合式的貸款公司或銀行。

**仲介可以引導您的整個過戶的過程，確定所有代辦事項都完成。

**賣房子時，仲介可以提供您現今房產市場的狀況，包括房價，貸款，交易條件，及鄰近出售中的房屋狀況。這些資訊可以協助您在最快時間，以最好的價格，最少的麻煩，賣出您的房子。

**賣房子時，仲介可以向其他的仲介及大眾行銷您的房子。仲介提供您美化住家或整修的建議，以協助您行銷您的房子。您的仲介向其他的仲介及大眾行銷您的房子，全美有50%左右的交易是透過仲介間的合作完成，也就是透過其他的仲介介紹買家購買您的房子。您的仲介是您的行銷專家，透過Multiple Listing Service或其他合作行銷網絡，或公開參觀open house，把您房子的資訊傳送出去。

**您的仲介知道何時，何處，及如何行銷廣告您的房子。許多人誤解，只要有廣告，房子就會賣出。National Association of REALTORS 調查顯示，82%的房地產交易完成是經由仲介和過去的客戶，介紹人，朋友，家人，和個人的網路連絡的結果。當房子透過仲介行銷時，您不用擔心陌生人進入您的房子裏，因為買方仲介會陪同買屋者看屋。

**您的仲介可以協助您客觀的評估每一個出價合約。出價後，接下來還有房屋估價，房屋檢查，貸款過程，等多個關卡。您的仲介可以協助您填寫一份合法的，雙贏的合約，一份可以完成交易的合約。

**您的仲介可以協助您完成房子過戶完成交易。在收到合約一直到過戶之間，會有許多疑問產生。例如，銀行要求進行一項修理是事先沒有預期的，或是產權上發現有問題，必要準備的文件常常會讓賣方覺得招架不住。您的仲介是您解決這些問題最客觀，最好的協助，一直到交易完成。

過戶Closing

貸款申請通過後，接下來就是等著過戶囉。

通常在過戶前一天，Title Company產權公司會連絡買方，告知過戶當天要帶多少錢。帶的錢必需是銀行開出的Cashier’s check，不能用個人支票，也不能帶現金，多退少補。買方可要求看HUD1，也就是過戶當天用的費用總表。上列會分左右兩邊，左邊是賣方，右邊是買方，把雙方該付的費用，該收的錢逐一列出。HUD1上有很多細項是銀行或貸款公司方面的費用，所以如果銀行或貸款公司拖延的話，就會造成產權公司沒有辦法完成HUD1文件。過戶當天，除了帶錢，還要帶身份證件，如果已經結婚了，夫妻要一起出席，因為德州是夫妻財產共有，所以即使是老公出錢，老婆也得在文件上簽名。

銀行利息從過戶當天就開始計算了，所以有一些利息費用會加總在買方該付的費用內。另外，每個月的房貸是下個月初付上個月的房貸，所以通常會等一個月之後才會收到第一份帳單。房屋稅Property Tax的部份，美國的房屋稅是明年繳交，也就是2008年1月底交2007年一整年的稅，所以過戶時會按比例讓買賣雙方分攤。例如3月12日過戶，那賣方就要付給買方1/1~3/12當天的稅，所以買方在2008年1月底前交2007年的房屋稅時，其中有一部份是賣方已經事先在過戶時給過買方了。

Title Insurance產權保險的費用通常是賣方支付。也有買方支付的情況，如果是買方支付，買方可以指定產權公司。

過戶當天，賣方可先到場，簽完所有文件後，買方再簽。或是雙方一起在場也可以。通常雙方仲介會陪同一起。所有文件簽完了，產權公司就會把鑰匙交給買方! 恭喜買賣交易完成! 接下來就準備搬新家囉!

房屋保險Home owner’s insurance

只要有貸款，銀行一定要求貸款申請人要買房屋保險，保險上的受益人放的是銀行，因為貸款是房子拿去抵押，銀行要確定如果房子燒了，銀行還能拿的到錢。如果房子燒了，保險公司會先把錢賠銀行，有多餘的才會賠給屋主。房屋保險保意外像風，火，冰苞，也可加竊盜，或另外再買水險。如果房子在法定淹水區，水險一定要買，銀行也會要求。保的額度，一定要等同或高於貸款金額。可以多找幾家保險公司比較保費。

保費在過戶時一起交(在HUD1上會列出)，所以不用先付，報完價，接受報價後，告訴保險公司銀行貸款承辦人的聯絡方式，保險經理人就會直接和銀行聯絡，把費用計算進去。

申請房屋貸款

申請房屋貸款

做完房屋檢查後，價錢也都講定了，合約可以履行了，接下來，就是申請房屋貸款。

申請房屋代款的時候，需要的資料有最近幾個月的薪水單，去年報稅單(W2)，銀行存款證明，工作證明，等等。因為次級房貸風波，現在貸款的規定和審查都比以前嚴格。貸款時，銀行或貸款仲介會需要查貸款人的credit history，每查一次信用記錄信用就會被扣分，但是如果因為買房子，三個月內由因為申請房貸而產生的查詢都只算一次查詢，只扣一次分。也就是，同時向A銀行，B銀行，C貸款仲介申請貸款而查三次信用時，只要是發生在三個月內，就只扣一次分。另外要注意的時，如果有計畫買房子，最好提早做準備，不要申請信用卡，也不要有高額消費，以保持較高的信用分數，申請貸款會比較容易。

申請貸款除了要比較各家給的利息外，還要注意其他的費用，例如buy down point，origination fee，bank fee…等等費用。依法，銀行必需提供一份試算文件Good Faith Estimate，上面要列出利息，及所有相關的收費內容。試算文件所列出的總費用，和過戶時的收的總費用不能相差超過10%。另外，依法，銀行報價時，如果提供Interest Rate，利息的話，一定要也把其他費用也細項列出; 但如果提供APR (Annual Percentage Rate)的話，就不需要，因為APR是已經把費用計算在內的利率，所以比較各家銀行的利息+費用，要以APR來比較，而不是以Interest Rate來比較。

申請貸款時，銀行會指派有證照的估價員Appraiser，對房子進行估價，以了解房子價值是否達到合約上的賣價。估價費用一般在$350左右，由買方支付，買方可以向銀行索取估價報告。

銀行所收的費用名目非常的多，其中兩個項目說明一下:

Origination Fee: 申請貸款手續費，每家銀行都會收，通常是貸款金額的1%。

Buy down point (discount point): 銀行可以提供較優惠的利息，但是要事先收一筆費用。例如，原可貸6.25%，30年，但銀行會說，可以把6.25%降到6%，只是需要付一個費用，假設是$1000。也就是，申請人付了$1000，就可以把利息由原先的6.25% 30年，降到6.00% 30年。這樣到底有沒有比較省錢，就要看看每個月省的費用，要多久才能把1000攤完，如果還沒有攤完前就搬家了，那就沒省到了。