選擇貸款公司或銀行

選貸款公司或銀行除了看利息高低外，還要比較所收取的費用。通常一定會有的費用包括:

Origination fee: 申請費，通常是貸款金額的1%

Processing fee: 貸款申請手續費。

Appraisal fee: 房子估價費用，獨棟房子$350左右。銀行會找個估價員做房子估價，確定房子的價值超過或至少等於貸款金額。如果估完，價值低於貸款金額，那銀行最多只會貸估出來的金額，不夠的部份，可以再和賣方協調賣價，或是買方得自己想辦法。

Credit report: 信用報告，$35左右。查買方信用報告的費用。

Underwriting: 貸款審查費。看每家費用不同。

如果買discount point的話，就是看買多少。也可以不買。通常銀行會說，付一筆錢，就把利息降低0.25%或0.5%，降愈多，費用愈高。利息降低時每個月要繳的房貸金額也跟著變少。那到底要不要買discount point呢，那就看每個月節省的房貸，要多久可以攤完先支付的那筆錢。假設銀行說，買0.25%要1000元，每個月省50元，也就是表示要20個月才會省下1000，所以確定會住超過20個月的話，買discount point是值得的。

當然除了利息和費用之外，還要問清楚貸款通過之後，每個月繳費怎麼繳，繳給誰，有問題要找誰，等等的售後服務問題。因為很多時候，貸款仲介公司只是處理申請的部份賺手續費而以，往後的其他問題，都要直接找銀行。如果是直接跟銀行辦理的話，銀行也可能會把貸款轉手賣給其他公司。

Bankrate.com可以查到最近的利息和各家銀行費用，但是通常在銀行審查過買方credit report和資料後，銀行願意給的利息和費用還是會有點不一樣。

房子貸款種類

貸款種類有很多:

-固定利率fix rate，30年或15年，15年的利率會比30年低一點。固定的好處是不管市場變化，利息是固定的。但也可能變壞處，因為利息是會降的。不過沒關係，可以做Re-finance來調整(但注意，做re-fi時，銀行也會收一筆費用)。

-調整利率Adjustable Rate Mortgage (ARM)，1年，3年，5年或7年期，到期前利息會比較低一點，到期後，會依簽訂合約內規定調整，假設5年ARM，interest rate 5%，max add on 2%，no more than 9%，也就是說前5年的利息是5%，5年到了以後利息會調整，再加2%(或不到2%)，變成7%，最多不超過9%。ARM的利息通常會比固定30年或15年低一點。

-20/80 or 10/10/80 or 5/15/80，指的是頭期款和貸款的比例。通常如果買方可以準備相當於買價的20%的頭期款，銀行會給比較好的利息，愈少的頭期款，利息可能會愈高，因為對銀行來說，沒有現金的人風險較高。貸款有個規定，如果頭期款少於買價的20%，銀行需要再收一個費用private mortgage insurance PMI，類似一個保險，保帳銀行如果將來收不到錢，會理賠給銀行。PMI會加在每個月房貸裏，一直到貸款的百分比降到80%以下。有時候因為房價漲的快，一段時間以後如果市值和貸款比，如果貸款金額只有市值的80%，那時候也可以要求銀行取消PMI，只是可能要做個房子估價，花個3，5百元。10/10/80，或5/15/80，指的是為了避免PMI，有時候銀行可以把貸款做成二個，如果頭期款有10%，那二個貸款就是10%小貸款，80%大貸款，或是頭期款5%，小貸款15%，大貸款80%，這樣就不用每個月付PMI，但是小貸款的利息會比較高，大概是2%左右。2個貸款的利息都是可以扣所得稅的。

-Jumbo loan，所謂jumbo loan的意思就是貸款金額超過FHA – Federal Home Loan Association, Fannie Mae或Freddie Mac這些secondary market lender可以接受的最高金額。銀行做了貸款後，會把貸款賣給Fannie Mae, Freddic Mac，拿了現金，再貸給下一個人。要買貸款賣給Fannie, Freddie，銀行做的貸款必需附合這Fannie或Freddie所列的規定，包括買方的信用分數要在幾分以上，買方借貸和收入的比例不能超過28%，貸款金額不能超過一定金額(每個地區金額不同，Fannie/Freddic，在德州的FortBend縣獨棟房屋貸款上限是417000)。如果貸款金額是50萬，那Fannie/Freddic就不會買，這種貸款就是jumbo loan。jumbo loan的利息通常是最高的。

到底要選擇固定，還是調整的利率呢? 就看市場狀況和個人財務狀況。如果市場利息走勢是一路往下，或沒有太多現金時，調整利息，初期幾年少付一些，之後調整再Refinance(重新貸款)成固定。現在的利息，30年期約在6%左右，很多人喜歡固定利息，比較不用擔心市場變化，將來如果利息更低了，也可以再refinance.

Pre-qualified 和 Pre-approved有什麼不同

常常看到Pre-qualified letter和Pre-approved letter，兩者有什麼不同呢?

Pre-qualified指的是，資料提供給貸款公司或銀行沒有經過查證，貸款公司或銀行根據你所提供的資料，告訴買方大概可以貸到多少錢，大概多少利息。

Pre-approved通常是銀行實際跑一份買方credit report，再看一下買方所提供的其他的資料，例如銀行存款，薪水，其他貸款欠款狀況，決定買方可以貸多少錢。除了Credit Report之外的其他資料也是沒有查證過的。這就很像平常會收到信用卡公司寄來的推銷辦卡的”Pre-approved”letter，你可以拿這樣的信向信用卡公司申請信用卡，但也不代表信用卡一定申請的下來，或是可以拿到促銷信裏所提供的優惠利息或信用額度。

買房子遞出價合約的時候，賣方常會要求要買方有銀行開的pre-approved letter，因為很多時候，合約訂下來了，但買方卻申請不到貸款，合約只好取消，浪費了賣方等候的時間及其他機會。