過戶Closing

貸款申請通過後，接下來就是等著過戶囉。

通常在過戶前一天，Title Company產權公司會連絡買方，告知過戶當天要帶多少錢。帶的錢必需是銀行開出的Cashier’s check，不能用個人支票，也不能帶現金，多退少補。買方可要求看HUD1，也就是過戶當天用的費用總表。上列會分左右兩邊，左邊是賣方，右邊是買方，把雙方該付的費用，該收的錢逐一列出。HUD1上有很多細項是銀行或貸款公司方面的費用，所以如果銀行或貸款公司拖延的話，就會造成產權公司沒有辦法完成HUD1文件。過戶當天，除了帶錢，還要帶身份證件，如果已經結婚了，夫妻要一起出席，因為德州是夫妻財產共有，所以即使是老公出錢，老婆也得在文件上簽名。

銀行利息從過戶當天就開始計算了，所以有一些利息費用會加總在買方該付的費用內。另外，每個月的房貸是下個月初付上個月的房貸，所以通常會等一個月之後才會收到第一份帳單。房屋稅Property Tax的部份，美國的房屋稅是明年繳交，也就是2008年1月底交2007年一整年的稅，所以過戶時會按比例讓買賣雙方分攤。例如3月12日過戶，那賣方就要付給買方1/1~3/12當天的稅，所以買方在2008年1月底前交2007年的房屋稅時，其中有一部份是賣方已經事先在過戶時給過買方了。

Title Insurance產權保險的費用通常是賣方支付。也有買方支付的情況，如果是買方支付，買方可以指定產權公司。

過戶當天，賣方可先到場，簽完所有文件後，買方再簽。或是雙方一起在場也可以。通常雙方仲介會陪同一起。所有文件簽完了，產權公司就會把鑰匙交給買方! 恭喜買賣交易完成! 接下來就準備搬新家囉!

房屋保險Home owner’s insurance

只要有貸款，銀行一定要求貸款申請人要買房屋保險，保險上的受益人放的是銀行，因為貸款是房子拿去抵押，銀行要確定如果房子燒了，銀行還能拿的到錢。如果房子燒了，保險公司會先把錢賠銀行，有多餘的才會賠給屋主。房屋保險保意外像風，火，冰苞，也可加竊盜，或另外再買水險。如果房子在法定淹水區，水險一定要買，銀行也會要求。保的額度，一定要等同或高於貸款金額。可以多找幾家保險公司比較保費。

保費在過戶時一起交(在HUD1上會列出)，所以不用先付，報完價，接受報價後，告訴保險公司銀行貸款承辦人的聯絡方式，保險經理人就會直接和銀行聯絡，把費用計算進去。

申請房屋貸款

申請房屋貸款

做完房屋檢查後，價錢也都講定了，合約可以履行了，接下來，就是申請房屋貸款。

申請房屋代款的時候，需要的資料有最近幾個月的薪水單，去年報稅單(W2)，銀行存款證明，工作證明，等等。因為次級房貸風波，現在貸款的規定和審查都比以前嚴格。貸款時，銀行或貸款仲介會需要查貸款人的credit history，每查一次信用記錄信用就會被扣分，但是如果因為買房子，三個月內由因為申請房貸而產生的查詢都只算一次查詢，只扣一次分。也就是，同時向A銀行，B銀行，C貸款仲介申請貸款而查三次信用時，只要是發生在三個月內，就只扣一次分。另外要注意的時，如果有計畫買房子，最好提早做準備，不要申請信用卡，也不要有高額消費，以保持較高的信用分數，申請貸款會比較容易。

申請貸款除了要比較各家給的利息外，還要注意其他的費用，例如buy down point，origination fee，bank fee…等等費用。依法，銀行必需提供一份試算文件Good Faith Estimate，上面要列出利息，及所有相關的收費內容。試算文件所列出的總費用，和過戶時的收的總費用不能相差超過10%。另外，依法，銀行報價時，如果提供Interest Rate，利息的話，一定要也把其他費用也細項列出; 但如果提供APR (Annual Percentage Rate)的話，就不需要，因為APR是已經把費用計算在內的利率，所以比較各家銀行的利息+費用，要以APR來比較，而不是以Interest Rate來比較。

申請貸款時，銀行會指派有證照的估價員Appraiser，對房子進行估價，以了解房子價值是否達到合約上的賣價。估價費用一般在$350左右，由買方支付，買方可以向銀行索取估價報告。

銀行所收的費用名目非常的多，其中兩個項目說明一下:

Origination Fee: 申請貸款手續費，每家銀行都會收，通常是貸款金額的1%。

Buy down point (discount point): 銀行可以提供較優惠的利息，但是要事先收一筆費用。例如，原可貸6.25%，30年，但銀行會說，可以把6.25%降到6%，只是需要付一個費用，假設是$1000。也就是，申請人付了$1000，就可以把利息由原先的6.25% 30年，降到6.00% 30年。這樣到底有沒有比較省錢，就要看看每個月省的費用，要多久才能把1000攤完，如果還沒有攤完前就搬家了，那就沒省到了。

做房屋檢查Inspection

做房屋檢查Inspection

賣方接受合約後，接下來就是在Option priod期間安排做房屋檢查。從事房屋檢查的Inspector需要有德州發的license。仲介可以介紹認識的Inspector，如果沒有認識的，也可以到這裏依City找有合法license的Inspector http://www.trec.state.tx.us/inspector/inspector_search_by_city.asp。

房子檢查的項目包括很多，從地基，屋頂，熱水爐，到冷暖氣，水管線，馬桶，攪拌器，水龍頭…等等等。一般house的檢查，2007年的行情是$350，Condo/Townhouse約在$200左右。買方和Inspector約好時間後(或由仲介約)，一起到要買的房子做檢查。檢查完Inspector會當場說明有些什麼問題，幾天後會出具一份報告給買方然後買方再依檢查結果，請賣方修理，或是再次和賣方議價。但要注意哦，議價動作一定要在合約上所寫的option period完成，議價不成，要取消，才能合法取消合約。

若賣方願意修，那修完後，可以請仲介要求賣方出具修理證明。若賣方不願意修，可以要求賣方貼補修理費用，或直接反應在賣價上。

按這裏看Inspection Report範本

遞合約出價Make an offer

遞合約Make an offer

找到喜歡的房子之後，接下來就是make an offer=出價，出價用的合約就是交易的合約，如果由仲介幫忙，仲介需要使用德州房地產委員會Texas Real Estate Commission (TREC)規定的合約表格(http://www.trec.state.tx.us/formslawscontracts/forms/forms-contracts.asp)來遞出合約。

仲介會幫買方填好表格，請買方簽好名子和日期，再發送給賣方的仲介。賣方仲介然後送給賣方，賣方評估後，可以: 1. 接受出價，直接在合約上簽名，再由仲介發送回給買方仲介; 2. 直接拒絕; 3. Counter offer議價，即再提一個新價格，請買方考慮接受。買方可接受賣方的價格，或是也”counter offer”回給賣方; 4. 不理睬。通常不會不理睬，除非買方出了個很荒謬的價錢。合約上有幾項重要的細節

***遞合約時，有兩筆費用要先支付，一是option fee，二是earnest money。Option fee是購買某個期限內無條件退出合約的權利，通常是$100到幾百美金，或賣方要求的金額，期限通常在10天左右，天數也可議，但賣方通常不願等太久。這段時間內，買方可以無條件的進出要購買的房子，及進行任何想做的檢查，通常都是在這段時間內做房子的Inspection(inspection細節見下方)。Inspection完成之後，買方可以再以Inspection的結果和賣方議價，但要在10天內完成，如果10天內，買方想取消合約，可以以任何理由取消，付給賣方的Option fee是不退回的。Earnest Money通常是幾百美金到幾千美金，或看賣方要求，或是買方意願，Earnest Money是用來表示買方出價購買房子的誠意，如果合約取消了，依法賣方一定要把Earnest Money退回給買方。通常Earnest Money會存在產權公司Title Company，或仲介公司的代收帳戶裏，不會直接交給賣方。合約履行時，Option Fee和Earnest Money會當成買方已經事先支付的費用，會在買方該付的成交價中扣除。

***產權公司Title Company，有點像代書。產權公司提供產權調查及保險，產權公司調查權狀是不是清楚，有沒有問題，然後提供保險，即日後如果權狀有問題，產權公司會理賠。那些狀況會理賠，那些狀況不會，就要看合約上說明。產權公司服務費用，一般由賣方支付，所收Title insurance保險費用是根據房子成交價值，依州的規定收取，所以每家產權公司收的保險費用是一樣的，其他費用例如律師費，手續費，快遞費，就看各公司規定。合約上需要填產權公司名字，因為一般由賣方付Title Insurance的錢，所以由賣方選產權公司。但依法，如果Title Insurance是買方付的話，買方可以指定產權公司。

***Home Warranty – 合約上可以要求賣方提供一年的保固保險，這樣的保固是由某家公司提供家電，管件，等等的保險。例如剛搬進新家，如果冰箱有問題了，打電話給保險公司，保險公司派人來檢查，只要付一筆trip charge $50-$100，如果有問題要修，費用由保險公司提供。合約上可填要求的保固金額，一般是$300-$500左右。如果沒有買保險，可以退這一筆錢給買方。

***合約最後要填Closing date – 也就是要過戶日期，通常會在遞合約後的30-45天左右，也可以依個別情況來訂。過戶時就是買賣雙方到產權公司簽訂文件。

找貸款公司

找貸款公司

很多時候，賣方會要求遞出價合約時，也要同時提供資金方面的證明，付現金的話要提供proof of fund，貸款的話就要pre-approved letter。Pre-approved letter就是買方已經詢問過貸款公司，貸款公司願意提供貸款給買方的證明。為什麼要這樣的證明呢?因為常常發生，雙方合約談好了，但是買方申請貸款申請不下來，結果是只好取消合約。所以一般都會建議買方先和貸款公司談一談，了解一下自己財務狀況可以貸多少錢，最近的利率行情，順便拿份pre-approved letter，然後再開始找房子。

找房子

找房子

可以自己開車到處逛逛隨便找，或上Houston地區的Multiple listing(MLS)網站www.har.com搜尋，也可以請仲介幫忙。買房子時，買方通常不用支付任何佣金給買方仲介，而是由賣方支付佣金給買方的仲介和賣方的仲介。當然也有收費的買方仲介，這都要看仲介公司規定。佣金要給多少，看每家公司規定，通常都是可議價的。買方請仲介的好處是，有執照的仲介代表買方，幫買方找房子，提供房地產交易歷史，最近交易動態，社區周邊環境，學區等資料，協助買方在價格方面的決定，遞合約，和賣方議價。仲介可從MLS的database中，找出同一社區或鄰近社區最近成交的資料，例如賣價，成交價，成交筆數，上市時間等，這些資料對買方在出價時是非常重要的參考資料。